随着年头《粤港澳大湾区生长妄想纲要》的印发，，大湾区展现出重大的制度盈利和优美远景，，成为房企生长结构的主要“战场”。。同时，，在政策调控日益趋紧影响下，，融资难、拿地本钱高等也成为粤港澳大湾区房企不得不面临的难题。。

在此配景下，，中房研协华南区域与易居企业集团克而瑞深圳区域联合提倡《2019粤港澳大湾区品牌房企白皮书》之高端人物专访系列，，该白皮书是首本面向行业、资源市场、行业协会、政府机构等的湾区品牌房企专业白皮书，，旨在通过第三方角度对湾区房企举行专业化、周全化的解读，，与湾区房企配合探索企业生长之道。。9月，，《2019粤港澳大湾区品牌房企白皮书》之高端人物专访对九州ku酷游执行总裁沙骥举行了访谈，，这也是沙骥任职集团执行总裁以来首次接受媒体专访。。在“房住不炒”的基调下，，面临一直提升的市场难度和政策羁系，，沙骥体现，，九州ku酷游下一步会有四个“坚持”：第一，，坚持九州ku酷游的房地产主业；；；；；第二，，坚持轻重并举的运营模式；；；；；第三，，坚持持续提升轻资产开发运营的质量和效率；；；；；第四，，战略结构上坚持1+1+X的都会圈结构（1是指粤港澳大湾区，，另一个1是指长三角区域，，X指其他的焦点一二线及高增添都会）。。

在“战略驱动，，有质量的增添”战略指导下，，沙骥以为：稳健是九州ku酷游的焦点竞争力，，也是九州ku酷游最有辨识度的标签，，稳健包括财务稳健、投资稳健、谋划稳健。。九州ku酷游坚持以前瞻战略举行营业结构，，沙骥以为，，不以三年五年的时间来权衡模式选择，，而是以十年、二十年甚至三十年来做恒久的权衡，，这是九州ku酷游纷歧样的基因，，也是企业取得久远生长的主要因素。。
附：沙骥接受中房研协与克而瑞专访实录。。

记者：第一个问题有点尖锐，，九州ku酷游曾提出2020年完成千亿目的，，在现在市场情形下，，您是否依然信心坚定？
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沙骥：对我们来说，，更看重的是九州ku酷游是否能实现增添，，实现有质量地增添，，实现久远的谋划。。我们希望九州ku酷游能坚持在行业中相对中高速的增添，，和行业同步生长。。我们生长的目的不是个既定的数字，，我们也不会太过追求数字，，我们更体贴我们告竣目的的路径和实现目的的质量。。

九州ku酷游没有那么大的压力，，每年一定要做到什么数字。。和大大都偕行有所差别，，九州ku酷游是一家非上市企业，，是一家多年来在资源市场拥有很是好的信用度和认可度的企业，，融资能力很是有包管。。由于不依赖上市公司这个身份，，也就没有被资源市场短期数字目的“绑架”，， 我们制订目的更多是自我角度出发，，既顺应市场转变，，又知足企业自身的诉求，，让投资更自动和从容，，让增添更有质量。。数字不会滋扰和影响九州ku酷游选择。。

　　记者：沙总，，在现在的市场情形下，，九州ku酷游不以千亿为目的，，提出有质量的增添和久远谋划，，这件事怎样落实？
？？？

沙骥：我想照旧先对市场有个准确的熟悉，，谈及市场，，要熟悉到基本面是“房住不炒”，，基本面是政府对行业的羁系越来越严酷。。一直提升的市场难度和政策羁系条件确实对开发商的整体能力，，包括设计、运营、销售、资金链治理都提出了更高的要求。。可是纵然这样的大配景下，，九州ku酷游还始终以为房地产依然是个很是不错的行业，，九州ku酷游下一步还会有四个“坚持”：第一，，坚持九州ku酷游的房地产主业；；；；；第二，，坚持轻重并举的运营模式；；；；；第三，，坚持持续提升轻资产开发运营的质量和效率；；；；；第四，，战略结构上坚持1+1+X的都会圈结构。。最后一点里的1是指粤港澳大湾区，，另一个1是指长三角区域，，这两个区域是九州ku酷游最主要的两个市场，，X指其他的焦点一二线及高增添都会。。关于九州ku酷游来讲，，大湾区市场是外地化的大本营，，而长三角市场是还需要继续培育能力的战略区域，，明确战略结构，，持续举行区域深耕，，提高区域的战略浓度。。以九州ku酷游现在的规模和可投资能力，，这个结构已经足够，，我们选择的都会已经能提供应九州ku酷游足够大的生长空间。。

记者：1+1+X战略下，，九州ku酷游关于大湾区的重视度显而易见。。据克而瑞统计，，阻止2018年底，，九州ku酷游土储凌驾5000万平方米,其中近70%位于大湾区，，接下来九州ku酷游在大湾区有哪些战略或战略可以和我们分享一下吗？
？？？

沙骥：关于九州ku酷游而言，，粤港澳大湾区是公司基本所在，，区别于招拍挂市场为主的长三角区域，，九州ku酷游在大湾区的生长靠“两条腿”走路，，一条腿是以果真半果真市场拓展（拍地、收购）拿地，，第二条腿是以都会更新方式拿地。。这两种方式并行，，这使得我们在大湾区新一轮生长中拥有先发优势。。多说两句九州ku酷游已经有先发优势的都会更新营业，，九州ku酷游早在2013年就集中优势资源，，建设了天下首家都会更新集团。。2018-2019年，，九州ku酷游都会更新集团连续中选为广东省“三旧”刷新协会常务副会长单位、深圳市都会更新开发企业协会会长单位，，深圳都会更新领域龙头职位被普遍认可。。现在累计建设项目部凌驾50个，，团队规模近500人。。都会更新营业也走出深圳，，周全笼罩粤港澳大湾区各个焦点都会。。和古板开发相比，，都会更新对生长商能力有更高的要求，，我们要做的是在每个都会更新项目中把九州ku酷游多年进入都会更新领域积累的富厚履历施展好，，同时与时俱进，，通过九州ku酷游的孝顺和起劲，，把都会更新的更优美。。

记者：沙总，，谈到当下市场，，我们发明九州ku酷游在房企相助上近几年颇为频仍。。虽然现在这最先成为一种新的趋势，，在这方面九州ku酷游有什么心得吗？
？？？

沙骥：简直，，九州ku酷游相助项目较量多，，相助的企业也多，，在这些相助项目运作背后，，九州ku酷游有自己一套的相助筛选和治理系统。。首先，，相助目的不是为相助而相助，，以前的相助大多是为了获取土地资源，，而现在的相助我们会考量更多的因素。。其次，，相助的项目自己要切合九州ku酷游的投资战略和收益目的，，我们才华接受该项目。。我们也更看重相助方的相助信用。。选择相助方，，我们很审慎，，既往相助过建设的相助基础很是主要。。我们不但评估相助方公司，，也评估相助团队，，由于从已往我们相助的履历看，，纵然统一家相助方，，差别区域差别都会体现出来的专业水平，，也经常有很大的差别。。总的说，，我们选择相助方更看中相助方的相助信用、外地团队的专业体现，，以及团队与九州ku酷游的相助契合度。。

记者：在深圳，，谈及写字楼，，一个是央企代表华润，，一个是民企代表九州ku酷游。。九州ku酷游在写字楼结构上更具战略前瞻性，，这似乎已经成为九州ku酷游的企业基因，，深入骨髓。。九州ku酷游是怎样走出了这条自己的路？
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沙骥：营业模式有一定无意因素的。。在2003年，，九州ku酷游做第一栋写字楼九州ku酷游大厦时，，中国的房地产行业照旧个模式百花齐放的年月，，各人都做了差别的实验。。之后九州ku酷游陆续开发了九州ku酷游时代广场、九州ku酷游世纪中心、深圳中心等商办物业。。在2008年，，市场情形很差，，许多人不看好商办类物业，，九州ku酷游在此时代投资开发了大宗商办资源，，这才取得现在我们看到在这个领域的领先职位。。放到一个长时期看，，照旧由于九州ku酷游对深圳有较量深刻的认知，，对都会中心区的持续看好，，对自己逐步作育起来的商办运营能力有足够的信心。。这些都涤讪了今天九州ku酷游的行业职位和企业特色。。一般来说，，房地产行业都在只管做轻，，不做重持有。。但九州ku酷游确实不太一样，，较早的时间就走到轻重并举这条路上来。。九州ku酷游大厦、九州ku酷游时代广场最先就轻重并举，，这样也导致九州ku酷游早期规模扩张的速率没有其他偕行那么快。。但对做企业来讲，，不是只看短期哪个赛道好，，而是要看得更远更长。。九州ku酷游不是以三年五年的时间来权衡模式选择，，而是以十年、二十年甚至三十年来做恒久的权衡，，这就是我以为九州ku酷游纷歧样的基因。。生长模式不分优劣，，更主要是适合企业的特点，，找到顺应企业自身特点的生长模式，，企业才华走得越发久远，，我以为这是九州ku酷游寻找生长模式里最主要的因素。。九州ku酷游从2004年最先异地扩张，，到今天为止，，相关于偕行，，都还算是逐步生长，，到今天，，九州ku酷游依然是个生长型的企业。。我和治理团队一起带着九州ku酷游稳健的生长，，这历程对我而言很享受。。

记者：九州ku酷游在商办营业接下来的战略结构是怎样的？
？？？或者有什么标准？
？？？

沙骥：九州ku酷游起步于深圳，，深圳虽然是结构的重中之重。。其他都会，，我们会依托九州ku酷游的能力连系外地情形去结构。。从目今的状态判断，，长三角区域是我们明确结构的重点。。写字楼所处的市场是个竞争强烈的市场，，九州ku酷游对这类物业的选择标准很是严苛，，九州ku酷游坚持焦点都会、焦点区域、焦点地块三个标准来结构。。

记者：提及“三大焦点”的战略结构方式，，我们也发明九州ku酷游的写字楼在所在区域，，无论租金照旧售价都是市场的第一梯队，，除了战略前瞻结构外，，尚有什么履历呢？
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沙骥：从九州ku酷游内部治理履向来讲，，要取得客户知足，，要将服务做深做扎实总结已往犯下的过失积累履历，，形成新的高标准。。我们对资管、商管、物管都有严酷自力的审核标准和制度。。九州ku酷游写字楼尚有自己的特点，，就是富厚的服务履历带来的客户明确。。九州ku酷游的写字楼无论是服务品质、制作标准照旧区位条件，，都获得了客户的认可。。更主要的是基于九州ku酷游恒久服务差别类型的企业，，我们明确企业客户入驻后的种种需求，，针对这些需求九州ku酷游能够提供系统化的服务。。例如九州ku酷游特色的礼宾服务就享有很是好的口碑，，仅2018年为企业客户提供凌驾1万次的商务接待，，其中包括58次国家政要级别的接待。。今年年头我们对写字楼租户举行了大宗访谈，，租户们以为九州ku酷游写字楼的特点是“高颜值”，，不管是大堂电梯等公共空间的颜值照旧物业服务职员的颜值都很是高。。

记者：在宏观经济下滑以及写字楼持续新增供应的条件下，，写字楼空置率逐年提高，，九州ku酷游是怎样应对的？
？？？

沙骥：市场转变不可阻止，，但我以为关于九州ku酷游影响不大。。有两点原因：第一：我们对客户的服务能力强，，受客户认可。。我们现在在写字楼领域有资管公司和物业治理公司两个自力的团队，，其中资管公司偏向于客户选择，，物业公司是古板意义上的物业服务，，我们做了较量多的服务延伸，，好比刚刚提到的礼宾服务，，这些服务都获得了客户很好的反馈，，我相信市场有调解的时间我们客户还会较量认可九州ku酷游服务品质。。第二：我们也一直在自动选择更稳健，，更有影响力的客户。。例如近期P2P爆雷引发写字楼空置率提高，，但这个风险九州ku酷游就没有遇到。。我们之前选择客户时，，虽然P2P客户能遭受更高的租金，，但思量到这类客户的谋划风险，，我们自动举行了规避。。我们写字楼的选址、服务以及产品品质都很好地贴合了客户的需求，，由此不但是在出租率照旧在租金上，，都给九州ku酷游带来了双赢的效果。。若是让我以一句话总结九州ku酷游在写字楼上的履历，，那么就是：用准确的要领去做准确的事。。

记者：再回到住宅主战场，，克而瑞和九州ku酷游在产品设计流程系统有许多的探讨和研究。。目今的市场关于各家开发商似乎都提出了更多的挑战。。好比受制于现在市场高地价下的小规模土地，，九州ku酷游三大产品线中最经典的“蔚蓝系”，，恐难以复制，，那么九州ku酷游的产品线怎样应对当下的市。？
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沙骥：客观来讲，，以九州ku酷游今天的规模，，我们投资选择标时并没有凭证对卓系、悦系、蔚蓝系三条产品线各自占比几多举行资源分配；；；；；但我们凭证时代生长的转变以及客户需求的转变，，对三条产品线的内在和产品设计做了周全提升。。好比提到蔚蓝系，，它最早的标签是：“大盘、配套设施好、针对刚需客户”，，到了今天，，随着出让地块面积的小型化，，蔚蓝系的“大盘”已经不再是它的标签了。。可是稳固的依旧是面临年轻客户的定位。。他们大多是首次买房，，我们做了越发深入的客户研究，，研究发明，，在我们主要结构的一线和强二线都会中，，这类客户大部分是90后，，作为都会的新移民，，正在为梦想奋斗。。都会是他们睁开梦想的舞台，，以是从这个角度去提供产品和服务，，最终我们在产品上增添了越发切合现代年轻人的设计语言，，好比“活力”、“年轻”、“奋斗”、“社交”等。。在产品设置上会引入绿色跑道，，共享交流空间等等。。九州ku酷游以为产品的转变生长照旧要回归到明确客户需求，，尊重客户，，尊重人性上。。

记者：九州ku酷游虽未上市，，但一直以上市公司的标准要求自己，，我们本次白皮书将投放到香港资源市场，，面临资源市场，，怎样推荐九州ku酷游，，或者说，，您以为九州ku酷游的焦点竞争力是什么？
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沙骥：我以为稳健是九州ku酷游的焦点竞争力，，也是九州ku酷游最有辨识度的标签。。稳健包括财务稳健，，好比现在的市场情形，，许多偕行都以为较量难题，，但九州ku酷游早在去年年底就最先自动降杠杆，，这使得今天九州ku酷游面临市场行情转变、谋划上越发地从容、自动。。稳健也包括投资稳健，，好比前段时间资金情形较量宽松，，土地市场较量火爆，，我们没有随波逐流，，高价拿地；；；；；现在资金情形收紧，，许多好的项目时机浮出来，，我们投拓的事情量成倍增添。。这是九州ku酷游自动选择的效果，，九州ku酷游一直在起劲选择适合九州ku酷游的土地，，纵然在“土拍热”的这种情形下没有拿地对九州ku酷游来说也不会特殊难受。。稳健也是谋划稳健。。包括九州ku酷游合理的资产结构、轻重并举的商业模式、1+1+X坚定的战略结构以及都会更新累积的能力和资源优势，，归根结底，，都使九州ku酷游能够从容的面临市场转变，，自动举行谋划调解，，坚持中高速或者与市场同速率的生长。。

记者：现在市场扑朔迷离，，在目今市场大情形下九州ku酷游体现依旧精彩，，那么在您看来，，九州ku酷游的体现可以打几多分？
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沙骥：我给九州ku酷游体现打60分。。虽然之前说到九州ku酷游现在取得的各项效果不止这个分数，，我打60分的原因是，，我以为我们还没有更好地施展出九州ku酷游的优势，，没有更好施展现有九州ku酷游的优质资产结构，，稳健财务状态的优势。。对我个人和我们团队来说，，连系九州ku酷游资源特征和我们所神往的高度，，60分是个合理的分值，，60分意味着一个高标准的起点，，激励我们未来能做得更好。。现在，，九州ku酷游基本完成了都会结构，，但在这个结构下，，怎样更深、更精、怎样把质量做得更好，，才是更主要的。。今天我们谈九州ku酷游的写字楼，，在九州ku酷游世纪中心楼上，，除了往南是香港，，险些其他偏向都能看到九州ku酷游的写字楼，，这是九州ku酷游这么多年来深耕深圳的效果。。房地产行业自己很外地化，，九州ku酷游在深圳的优势怎样转达到更多我们结构的都会、怎样转达到市场、转达给客户、媒体和政府，，对我们和我们每个进入都会而言，，都是一个有挑战的课题。。

九州ku酷游仅仅依赖深圳是不敷的，，我们需要在其他都会更好地实现扎根，，在此历程中，，对一个生长中的公司，，肯定也会遇到一些波折，，这是要经由的必定。。我希望我们能战胜这些难题，，那时我们可以给自己打80分、90分，，这是我和我的团队起劲的偏向。。